双集中供地模式迎变******

　　试点两年 ，双集中的供地方式迎来优化 。2月2日 ，一份落款为自然资源部办公厅发布 的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块 的详细清单 。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月 ，同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告 ，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变 。

　　业内分析指出，转变不代表要取消集中供地 ，更为灵活的供地方式和节奏，将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。

　　根据形势“调整和优化”

　　《通知》 的核心要点 是“推进供应信息公开”。《通知》明确，建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应 的拟出让时间段原则上不少于3个月 ，给市场主体充足的时间预期限制 。同时，详细清单内 的地块 ，在公开 的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告 ，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中 ，过于密集的供地 ，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难 ，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期 ，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化 ，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密 的对接。

　　在严跃进看来，政策内容不代表要取消集中供地 ，而 是要对集中供地进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软，但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃” 的逻辑线更加清晰，后续各类企业依然会有积极拿地的动作。

　　“并非‘取消’ ，而 是根据形势‘调整和优化’ 。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称 ，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出 。集中供地 的本源，一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市；另一方面是通过对土地合理定价 ，纠偏地方无序的土地财政行为，并通过强化信心披露和供地规则 ，倒逼熟地出让，降低开发商拿地无序的成本 。

　　部分城市此前已放宽

　　2021年2月 ，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中” ，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次 。但事实上，此前已有部分城市打破了集中供地次数 的限制，改为一年四次或多次 的集中供地 ，更有城市暂停了集中供地模式。

　　据了解，北京、杭州 、南京、苏州 、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地，武汉在2022年更是上架了六批次集中供地 。

　　2022年10月，江西住建厅发文 ，将持续完善房地产政策 ，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出 。此外 ，22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整 ，今后不再按年度批次推介土地 ，更改为年度常态化持续更新推介 。2023年开年 ，天津首次单独挂出1宗涉宅用地。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍 ，回顾2022年22城集中供地来看 ，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势 ，业内人士预计并不乐观。其中，市场热度仍将持续分化，安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上，各地采取多次分散供地，优化供地条件 ，降低参拍门槛。

　　李宇嘉指出 ，集中供地模式是在疫情后开始推的，主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时 ，从那时开始，也开启了一揽子长效机制建设 。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地 ，全面打掉“前融”时 ，通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地 、诞生高地价 的必要性 ，已下降了很多。但后续商品房市场下行 ，回款走低 ，开发商资金链紧张，此时继续沿用集中供地，在很多城市甚至导致大面积流拍，恶化市场预期的同时 ，此前出让的高价地也无法开发了 ，甚至计提坏账准备 。

　　此次《通知》也明确，各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积 ，作为测算下一年度供地计划总量的参考 。要“因城施策”安排计划总量 ，凡商品住房去化周期长 、土地流拍率高 、市场需求明显不足 的城市 ，应当控制商品住房用地供应规模 ，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍 的城市 ，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

　　北京商报记者 王寅浩

调查｜超时收费 ，使用不便！智能快递柜如何走完最后一百米******

　　盈利较低、使用率降低 、服务不到位……

　　智能快递柜能走完最后一百米吗？

　　曾红极一时 的智能快递柜遭遇冷落，诸多 的不便 ，不但成了快递员和消费者眼中的“鸡肋”，使用率下滑 ，也让供应商难以维系高成本 的投入 ，“撤柜”已悄然开始……

　　现状 ：快速扩张供求失衡盈利较低

　　近年来 ，在北京的小区、写字楼，智能快递柜可以说 是遍地开花。

　　走访东单地铁站附近区域时发现，在高德地图APP上搜索“丰巢”或“速递易”，周边3公里内，“丰巢” 的点位有43个，“速递易”有6个。

　　“缺少统筹 的快速扩张，带来了短期的利益，也形成了高成本 ，运营到一个阶段 ，问题就来了……”某智能快递柜公司负责人透露，除了采购成本，还需要根据快递柜的大小给物业提供场地费。约100个柜门 的一拖四快递柜，年租金约4500元，再加上安装 、电费、运维……一组柜机 的平均使用率能达到4成左右，才能回本。

　　统计数据显示：按8年平均折旧计算，单套快递柜每年 的总成本为16788元。其年收入约17800元，其中快递员投柜和广告收入分别贡献了9110元和6000元 ，因消费者支付超时费收入为2190元……这样，算下来 ，经营一年，也才挣一千多元 。

　　尴尬 ：使用率低 受冷落面临撤柜

　　“智能快递柜的供应商来了 ，想撤柜，说使用率太低了 ！”近日，朝阳区某小区微信群里的一条消息，让居民“炸开了锅” 。

　　“快递柜得保留。上次朋友送我的几箱饮料 ，直接放门口了，等我回家一看，三箱变两箱了 。”“有快递柜是好事 ，但只能送到楼下或大门口 ，最后一百米 的问题解决不了呀！”关于快递柜 的去留，居民们纷纷发表着各自 的意见。

　　“这 是根据大家 的需求 ，争取了很多时间 ，还几经周折才联系到了供应商，才有了今天 的楼下的快递柜 。这不能说撤就撤了。”了解了一些内情的付女士介绍，“去年8月，快递柜的供应商就来过一次，想撤柜 。听说 ，最近又来观察了两个月，认为经营 的情况还 是不理想 ，使用率连30%都达不到 ，这还不够成本呢！”

　　记者调查发现，智能快递柜“遇冷”并非个例 ，“撤柜”也早已开始。“我家小区 的快递柜一个月前就不见了。”家住海淀区的许玲说。

　　“智能快递柜早就成‘摆设’”了，我在小区住了两年 ，只用了两次。而且 ，快递员或驿站的工作人员与居民也形成了默契，只要有可能，尽量送到家门口。您说 ，这种情况下，要它还有用吗 ？”许玲说。

　　吃亏 的生意谁也不会做 ，所以，在一些使用率低 的小区只能撤柜 。

　　探因 ：使用不便 快递员用户都不买账

　　走进东城区北二环附近某小区，快递员小吴将两件包裹塞进了快递柜后感慨地说 ，“前几年，单量大，人手都不够 。遇上618 、双十一这种好日子，我们得一大早去抢柜。可现在居民对快递柜的需求小多了 ，每天投放10件，都算多 的。”

　　“如果不方便取件，我们要先征求收件人 的意见 ，才能将包裹放在快递柜里 。”快递员冯军说 ，从公司 的要求，居民的需求看 ，也首选送货上门 。另外，遇到一些老小区 ，有的路特别窄 ，因为快递车进不去，快递员也不愿意选择快递柜。

　　冯军算了一笔账：一般情况下 ，包裹快到门口时才通知用户 ，一次性配送最方便经济 。如果用户不在，快递员就要再下楼把包裹放入快递柜，重复劳动 ，还要根据快递 的大小，自掏腰包支付两毛五至四毛不等 的管理费 。可一单快递就挣一块多 ，去年管理费就没剩多少了 ，这吃亏的买卖，谁都不愿意干。

　　从居民 的角度，投放地址写快递柜，虽然省了沟通成本，但只要一超时就得再花钱，多数人觉得不划算 。因此 ，快递柜的使用就越来越少了。目前 ，冯军一天大约送120个件，放进快递柜里 的不超过5件。

　　自从收费后，用得就少了 。“不管什么原因，快递进了柜，只要超时就得付费。那还不如放家门口，省钱又不用惦记取件的事儿 。”习惯了网购的姜欣说，“对于手机 、化妆品等高价值商品 ，使用快递柜还无法当面验货 。万一投递物品在运输中有损坏 、被调包，很容易带来麻烦和纠纷。”

　　最不喜欢快递柜 的 是老年用户 ，“还得下楼取件，再往家提 ，太麻烦也拿不动 。有 的东西太沉 ，选择快递就 是解决最后这一百米 。”

　　快递驿站、小门店以前就承担着收发快递的功能 ，这也压缩了快递柜的拓展空间。产业时评人张书乐预测 ，目前，智能快递柜很容易被快递驿站或小门店替代。究其原因 ，快递柜的存储空间有限 ，大件放不进，小件放不完。商家希望通过超期收费提高流转 ，也是争议颇多 。而快递柜选位要求也高，方便用户的地方租金太贵 ，控制成本带来的局限性，使小区柜机覆盖率太低，达不到良性 的投入产出比例。

　　与之相比 ，小门店 ，或快递驿站空间大，有专人值守，还能提供送货上门，没有相应的成本 ，还能增加店家 的声誉 。

　　出路：跨界经营 拓展多项生活服务

　　面临困境 的智能快递也在寻求出路 。最近 ，以收取包裹为主业 的快递柜，还探索起了生活服务的新业务 。

　　记者在智能快递柜 的显示屏上看到 ，除了“取快递”和“寄快递”的基本功能，显示屏上还能选择“洗衣洗鞋”“储物下单”“商城”等花哨 的服务。

　　打开快递柜的微信小程序 ，“生活服务”专区出现在主页 的显眼位置 ，再往下拉，才是储物服务等其他业务 。商家主推 的洗衣服务目前支持衣物清洗、鞋靴清洗和家纺清洗三个大类 ，具体包含羽绒服 、毛呢大衣、毛衣 、运动鞋 、床品、毛毯 、蚕丝被和窗帘等。

　　在价格上，衣鞋搭配洗3至5件 ，价格在99元至149元 ，冬衣的价格会贵些 ，如单洗一件短毛衣 、短毛呢大衣 ，价格分别为55元 、65元，目前洗衣洗鞋对新人优惠力度较大 ，如洗护一件羽绒服 的价格为39元。对比发现 ，相较于线下洗衣店，快递柜洗衣价格上 的竞争优势不算明显 。

　　“快递柜不就是取快递包裹用的吗？”调查发现 ，十余位市民中多数人认为快递柜就是个保管包裹的机器，对其他功能知之甚少。拓展新 的服务 ，有人认为 是“不务正业”，也有人觉得 ，它比传统洗衣店离居民更近 ，丰富了智能快递柜的使用场景，是寻找服务盈利模式 的新尝试。

　　专业人士认为 ，开拓洗衣业务只 是多元化快递柜减少闲置空间 的一个补充打法 。线上下单 的洗衣业务此前也曾单独出现在市场中，但很快难以为继 。快递柜洗衣尽管可以节约成本，但整体受限 。快递柜 的容积和呈现形态固定 ，无法像传统干洗店那样实现稍昂贵或特殊材质衣物的放置要求。

　　此外，探索新的服务领域不仅要花钱搭建生产线，还要“烧钱”来通过试错去获得经验，这个过程不会太短 ，还可能让跨界 的快递柜厂商出现“水土不服” 。

　　专家：适应市场解决最后一百米需求

　　经济学家宋清辉认为 ，相对于高额 的成本及消费者接受度不高 的现状 ，快递柜盈利的新模式仍旧比较单一，投资回报率也不高。总体来看 ，国内智能快递柜发展处于初级阶段 ，尚未形成较为成熟的盈利模式 。　

　　业内人士赵小敏预计 ，未来相当长 的一段时间里，快递送货上门 的方式还是末端派送的主流。除了配送上门 ，快递柜、驿站代收点、自提都 是末端派送多元化 的重要组合路径 。

　　从中长期来看，快递柜仍有很大发展空间。快递柜企业要找好角色定位，要充分考虑市场需求，并与整个行业发展 的协同 。与社区生活融合 是发展的方向，尝试与物业联动，开发冷柜、提供居民日常必需品等来解决问题。

　　尽快取消超时收费，避免引发消费者诟病 ，维护快递柜行业好不容易建立起来的品牌形象……打通快递业 的“最后一百米”，更 是让消费者接受服务的关键。只有品牌形象好了 ，终端服务的问题解决了 ，消费者的接受度才会慢慢提高 ，市场才能繁荣起来。(北京日报客户端 记者 师悦)