47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的 是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考 ，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据 ，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家 。

　　不过 ，仍有开发商取得了亮眼 的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业，增幅分别为8.6%、14.3% 。

　　其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上 ，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月 的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份 的同比增幅更 是高达178% 。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段 、资源良好的优质项目 ，并形成了TOD开发模式 。数据显示 ，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿 ，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代 ，国企往往受制于包括负债率在内 的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目 。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产 的总借贷规模保持增长 的态势 ，从2020年末的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12% 。该机构认为，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平 ，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高 的拿地力度 。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地 ，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67 ，远高于行业平均水平 ，投资强度可见一斑 。

　　同时 ，由于行业 的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱 ，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析 ，“在行业下行期内 ，拿得多 ，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了 。”

　　值得一提 的是，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下，出于对项目停工 的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心 ，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企 的房子 。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现 ，例如在2022年12月 ，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8% 。

　　对于不追求规模 的仁恒置地来说，能够逆势向上 的关键之一则 是其对高端住宅市场 、改善类需求的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场的主流需求 。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38% 是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地 的销售上便是颇高的销售去化率 。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米 。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市 的聚焦 。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海 、苏州 、无锡、天津、新加坡五个城市中 ，其共实现合约预售约554.83亿元 ，占全年销售额 的约81.5% 。

　　而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售 的约6成 ，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州 、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市 的高韧性 ，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下 ，承受了更小 的市场冲击 。

　　区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露 ，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元 ，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22% ，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿 ，就不到外围拿 ；杭州有地 ，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地 ，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期的公司年会上表示 ，“这样会让你的半径 、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观 ，未来需要通过继续在优势城市 、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

“人间真实”才是《打开生活的正确方式》******

　　正在播出 的剧集《打开生活的正确方式》热度值稳定，位列优酷平台在播剧 的第二名。偏向合家欢的剧情和主打中年人生活图鉴的定位 ，集纳黄渤 、梅婷、朱珠、田雨、王志飞 、韩童生等一众实力派高口碑演员，不仅开播后未见大热 ，新近豆瓣评分更低至4.6分，有些令人难以置信 。

　　业内人士认为 ，轻喜剧路线和“合家欢”电视剧的属性本具有最广泛 的收视人群基础，然而也正因如此，人物设定不合理 、故事展开和情节推进缺少“抓地感” ，无法激发共鸣的时候 ，来自观众 的低分与吐槽也会“火力”集中 。这提醒着创作者们 ，现实题材创作需认真回归生活本地 、紧扣时代节拍 ，才能与当代观众形成同频共振。

　　在酸甜苦辣中品味人生百态

　　虽说人间烟火气可以抚慰人心，但身处其中却也不得不品尝各种酸甜苦辣 。《打开生活的正确方式》涉及了当代中年人面对 的职场关系 、情感纠葛、子女教育、父母代际观念冲突等多元 的现实话题。主创选择用轻喜剧 的形式应对“困顿中年”的沉重性 ，在拆解种种生活烦恼 的同时 ，找寻“笑着前行” 的慰藉与力量 。

　　当初恋女友和现任妻子坐在一辆车中，对中年男人来说 是一个什么样 的修罗场 ？由黄渤饰演的汽车销售公司经理边亮 ，一边开着车一边小心翼翼地引导话题走向 ，生怕妻子产生什么误会。俗话说“人到中年万事忧” ，刚刚置换了一套大房子 、并且即将升任公司副总的边亮春风得意之际却突逢“惊喜” ，从总公司空降来考察人事 的领导 ，竟然是自己的初恋女友冬晓 。二十年前两个人的分手并不愉快，如今的冬晓也没打算公私分明，不仅明示自己要介入边亮的婚姻感情生活，还在工作中处处针对。等焦头烂额的边亮好不容易化解了与初恋女友之间的尴尬关系，几乎板上钉钉 的晋升副总 的机会又被空降来的董事长亲戚抢走 。努力工作多年却不敌竞争对手 的血缘关系 ，边亮在找朋友发泄完满腹牢骚后回归了平常心，显示出当代中年人特有的应对外界纷扰的“钝感力” 。

　　公司里不顺心，回到家里又要面对不同代际关系 的烦心事 。儿子学习成绩不好 ，夫妻两个想着把儿子送出国留学 ，却被中介骗走一百万，而儿子对出国留学又非常抵触 。小的不听话 ，老的也不省心 。边亮 的“老顽童”父亲 ，就喜欢和孙子一起打网游……《打开生活 的正确方式》就 是用这样细碎却娓娓道来的方式，勾勒着中年生活 的种种尴尬与烦恼 。

　　出色演技撑不起套路化情节和不合理人设

　　在《打开生活的正确方式》里 ，黄渤 、梅婷 、朱珠、田雨、王志飞、韩童生等“中戏骨” 、“老戏骨”贡献了出色的演技，他们的表演松弛自然 、贴近生活，符合各自的年龄和身份特征 。例如黄渤在表现成熟与洒脱 的同时 ，也演出了中年人满满的疲惫感。

　　不过，让观众信服 的人物设定，不能仅靠演员 的演技支撑 。例如由朱珠饰演 的冬晓不仅事业有成 ，而且明艳动人、美丽大方。而面对这样一个优秀前女友 的“咄咄逼人”，虽然边亮对婚姻和妻子的态度始终“坚定不移” ，但情节展开中又出现了许多“迷惑行为”。在初恋女友冬晓提出一起去试婚纱 的要求后，边亮不仅答应还很快乐地拍了四套婚纱照；日常工作中两人的身体接触也缺少应有的“边界感”，这就与男主思虑成熟、做事稳重的人设有些自相矛盾 。此外 ，剧中围绕着边亮和前女友之间的戏剧性“名场面”也过于频繁与刻意，也难怪不少网友们对此类情节心生反感——无论中年生活 是一地鸡毛 的热闹嘈杂 ，或静水微澜 的岁月画卷，众多实力派演员都值得更真挚鲜活 的故事 ，或者更有讨论价值 的话题深度 ，而不应让观众打出“太俗套”的低分。(本报记者 卫中)

　　(来源：文汇报 2023年2月3日 第6版)