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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注 。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称 ，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底是怎样的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要 是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也 是购房合同中约定的 。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题 ，其他三家都没事 。”

　　值得注意的 是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样 。

　　一般而言 ，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格 、使用和处分权利等 ，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初 的设想 ，该政策将持续至2023年 。

　　具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7：3 ，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款 的70% 、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次 的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况 。

　　后来，本应在2023年结束 的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才 、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发 的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点，一是人口实现跨越式增长 的概率不大 ，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

丰收 是最好 的论文 大学青年教师下田助粮食增产******

　　这个冬天 ，眉山职业技术学院农业教研室主任魏文武正在挑战一个新纪录。

　　夏收之后 ，在四川省眉山市东坡区 的良田里 ，农户种上了萝卜 、芥菜、泽泻等蔬菜和中药材 ，来年春天再种下水稻 。一年两季的种植模式， 是人们按照当地气候、土壤条件摸索出来的最优方案。

　　现在 ，魏文武要尝试的是“一年三季” 。他领导 的研究团队在12月泽泻收获前一个月左右播种小麦，来年5月收割小麦后种水稻。如果试验成功，将大大提高土地利用率，也意味着农民会有更多的收获。

　　推动粮食提质、增产 、增效，是这名大学教师从教以来不懈追求 的目标 。特别是2018年以来 ，魏文武团队的一批中青年教师依托眉山市岷江现代农业示范园区，借力“一优两高”生产竞赛，推动粮食生产不断创造新纪录。

　　“一优两高” 是指优质、高产、高效。眉山 的这场生产竞赛由当地政府发起，行业 、企业、高校、农户多方参与 。眉山职业技术学院承担了生产竞赛的组织任务 ，魏文武担任竞赛专家组副组长。

　　这 是一项贯穿全年 的系统任务。魏文武介绍 ，除了组织竞赛外，团队教师还要负责新品种、新技术 的试验、示范和推广，对种植大户开展技术培训，帮助他们解决生产过程中的技术问题 。

　　每年 ，魏文武团队向各地种业企业征集几十 、上百个新品种 ，在眉山市东坡区太和镇永丰村的中试基地开展试验，根据中试结果，挑选出适合当地种植 的新品种，再进行更大范围的种植示范 ，并组织种粮大户观摩 。

　　“种粮大户会根据我们 的试验结果选择中意 的品种 。”魏文武说 ，在这个环节 ，学校团队 的任务就是帮农户选种质资源。

　　农户选中新品种开始种植后，魏文武团队迎来了第二个环节的工作 ：技术服务。他说，新品种大面积种植过程中，团队要协助农户把技术方案贯彻下去。“这就是我们专家组存在 的价值”。

　　“一优两高”竞赛吸引了很多种粮大户 的参与。太和镇金光村90后种粮大户徐杰说，这个过程充满挑战性 ，除了产量、品质等数据指标外 ，大赛还会现场蒸煮米饭，由专家 、农户品尝 ，对口感进行打分，俨然一个“比武”现场 。

　　技术研究工作并不轻松 。每年3月至8月水稻生产季 ，魏文武平均每周有两三天在基地 的田里，观察水稻生长情况 、收集数据等。特别 是收获季节，面临繁重的测产等任务，魏文武团队有几十名师生天天在田间忙碌。

　　因为经常下田，他车子的后备厢里常年放着一双筒靴 ，以备不时之需。暑假在田里做试验时，团队老师和同学们都在一起 ，亲力亲为 。

　　“热 ！累！”这 是该学院2020级学生张昶维对今年暑假的总结 。当时 ，四川盆地遭遇了历史上罕见 的高温干旱天气 ，张昶维等20多名学生加入测产团队 ，验收今年的粮食生产成果。

　　学生们试图用抹防晒霜来抵御阳光，但发现用处不大 ，最后只戴了袖套，防止割伤 。暑假 的这段经历 ，让在城市里长大的王杰平感受到“每一粒粮食都来之不易”，也“对农业有了更深刻 的认识”。

　　下田 ，是眉山职业技术学院现代农业技术专业学生的必修课。虽然专业名称里带着“现代”两个字，但魏文武认为，无论技术怎么发展 ，下田永远都应该是农学专业学生 的“必修课” ，这 是他们认识农业 的关键一环。

　　团队里的青年教师也在这个过程中得到了锻炼 。通过组织“一优两高”生产竞赛以及接地气的研究工作，魏文武团队每年都有论文成果发表，也锻炼了包括90后青年教师在内的团队成员 的科研能力。

　　近年来 ，魏文武团队的多项生产技术得到推广应用 ，累计推广面积587.20万亩 ，最高单产达到969公斤/亩，创造了四川平原浅丘水稻高产纪录。机插秧“基缓追速”施肥技术减少了施肥次数 、施肥量 ，并显著提高产量 ，仅施肥管理一项的节本增效就超过80元/亩 。

　　截至目前 ，通过“一优两高”水稻新品种试验，魏文武团队累计完成340余个水稻品种的多年对比试验 ，筛选出40个适种该区域 的优质高产品种 ，推动区域优质水稻占比由2012年的不足12.45%增长至2021年 的86.55%，解决了本区域水稻产量不高 、品质不优 的问题 。

　　今年8月，魏文武被评为四川省农业丰收奖“先进个人”。作为来自高校 的获奖者，魏文武认为 ，如果科研工作不融入粮食生产过程中，就谈不上学有所用。因此他更看重技术推广之后给粮食增产、农民增收带来 的实际改变 。

　　他说：“粮食增产、农民增收 ，比发表论文更令人喜悦。”

　　(中国青年报 记者 王鑫昕)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）