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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业 是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房 ，住上更好 的房子，诚信守法、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位 。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身的权益 ？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办 ？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传 的卖点全部变为其他功能区 ，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介。有 的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据” 的条款 。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出 ，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约。

　　另外 ，业主如何避免被“虚假宣传”误导 ？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据是以合同约定为准 ，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力。

　　“但 是，如果销售广告和宣传资料 是开发商在商品房开发规划范围内 的房屋，以及相关设施所做 的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说 ，这种情况即使是没有写到合同里面 ，它也是合同 的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据 ，要求对方承担违约责任 。

　　根据法律规定 ，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传 的内容符合要约条件 的 ，构成要约 。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约 。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图 、小区平面图等宣传资料，或 是通话录音 、现场录音录像 、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主 的责任 ，规避了开发商 的责任 。

　　实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中 的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改 、增加原合同中的主要约定事项 。

　　谢龙指出 ，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效 。

　　“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效 的 。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款 ，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确 的约定 。

　　不得不选 的捆绑装修 ，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下 ，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式 ，变相进行组合销售 。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款 ，还要准备好买“升级装修包” 的钱 ，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很 是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释 ，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者 的强制交易行为 。

　　虽然拥有拒绝的权利，但 是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票。如果不能 ，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。

　　姜超峰认为 ，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还是有所欠缺 。商品房买卖是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同 是有效 的 。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等 ，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任 。

　　精装修货不对板 ，如何解决 ？

　　2020年9月，河北保定 的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖 ，很多 是空的。

　　精装修房屋货不对板 、缩水 、漏水 、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权” 的条款 ，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为 ，房屋质量问题分两种，一种是严重 的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝 ，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定 。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用 的，而格式条款一定要基于公平 的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方 的解释，也就是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说 ，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任 。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

把全面从严治党作为党 的长期战略、永恒课题——从中央纪委二次全会看在新征程上坚定不移深入推进全面从严治党******

　　全面从严治党永远在路上 ，党的自我革命永远在路上 。

　　1月9日至10日 ，二十届中央纪委二次全会在京召开。习近平总书记出席全会并发表重要讲话，深刻分析大党独有难题的形成原因、主要表现和破解之道 ，深刻阐述健全全面从严治党体系 的目标任务、实践要求，对坚定不移深入推进全面从严治党作出战略部署 。

1月9日 ，中共中央总书记、国家主席 、中央军委主席习近平在中国共产党第二十届中央纪律检查委员会第二次全体会议上发表重要讲话 。新华社记者 张领 摄

　　进一步健全全面从严治党体系

　　党 的二十大报告首次提出“健全全面从严治党体系” ，这 是强化管党治党全面系统布局、协同高效推进 的重大举措 。

　　此次全会上 ，习近平总书记强调 ：“全面从严治党体系应 是一个内涵丰富、功能完备 、科学规范、运行高效的动态系统 。”

1月9日 ，中共中央总书记 、国家主席 、中央军委主席习近平在中国共产党第二十届中央纪律检查委员会第二次全体会议上发表重要讲话。李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥 、李希出席会议。新华社记者 张领 摄

　　二十届中央纪委二次全会公报强调，时刻保持解决大党独有难题的清醒和坚定，坚定不移推动健全全面从严治党体系。

　　我们党作为长期执政的马克思主义政党和世界上第一大政党，党的远大目标和历史使命 ，党的队伍 的庞大规模和广泛分布 ，党面临的重大风险和严峻挑战 ，都决定了只有整体地而不 是局部地 、系统地而不 是零碎地 、持久地而不是短暂地、高标准地而不 是一般化地全面从严治党，才能把我们党建设好。

　　中国社会科学院马克思主义研究院副院长林建华认为，构建全面从严治党体系 是一项具有全局性 、开创性的工作 ，标志着我们党对自我革命规律认识更加深化，体现出我们党成体系推进全面从严治党向纵深发展的坚定决心 。

　　习近平总书记在全会上指出，健全这个体系 ，需要坚持制度治党 、依规治党，更加突出党的各方面建设有机衔接 、联动集成 、协同协调，更加突出体制机制的健全完善和法规制度的科学有效，更加突出运用治理 的理念、系统的观念、辩证的思维管党治党建设党。

　　“三个‘更加突出’使我们明晰了健全全面从严治党体系的路径和重点 。”林建华认为，要按照习近平总书记 的要求 ，不断拓展全面从严治党 的广度和深度 ，使全面从严治党各项工作更好体现时代性、把握规律性、富于创造性 。

　　以有力政治监督保障党的二十大决策部署落实见效

　　政治监督不是空泛的 、抽象 的 ，而 是具体的 、实践 的。

　　在此次会议上 ，习近平总书记鲜明指出，要以有力政治监督保障党 的二十大决策部署落实见效。

　　——看党的二十大关于全面贯彻新发展理念、着力推动高质量发展 、主动构建新发展格局等战略部署落实了没有 、落实得好不好；

　　——看党中央提出 的重点任务 、重点举措 、重要政策、重要要求贯彻得怎么样；

　　——看属于本地区本部门本单位的职责有没有担当起来。

　　落实习近平总书记重要讲话精神 ，此次公报在部署2023年纪检监察工作时，将“围绕落实党的二十大战略部署强化政治监督”放在首位。

　　政治监督 是督促全党坚持党中央集中统一领导的有力举措。

　　过去一年，从疫情防控到生态环境保护 ，从巩固脱贫攻坚成果到全面推进乡村振兴……党中央重大决策部署到哪里 ，政治监督就跟进到哪里。

　　“管党治党实践充分证明 ，政治监督为全党凝聚思想共识 、行动共识发挥了重要作用， 是保持党先进性、纯洁性的重要保障 。”北京大学公共政策研究中心副主任庄德水说。

　　2023年 是贯彻党 的二十大精神的开局之年 。开局关乎全局，起步决定后程。

　　庄德水表示 ，踏上新征程 ，要聚焦“两个维护”这一强化政治监督 的根本任务，在具体化、精准化 、常态化上下更大功夫 ，切实打通党中央决策部署贯彻执行中 的堵点淤点难点 ，助力将党的二十大擘画 的宏伟蓝图变为华夏大地上的火热实践 。

　　把纪律建设摆在更加突出位置

　　纪律 是管党治党 的“戒尺” ，也 是党员、干部约束自身行为的标准和遵循。

　　此次全会上 ，习近平总书记强调要把纪律建设摆在更加突出位置，党规制定、党纪教育 、执纪监督全过程都要贯彻严 的要求。

　　全会作出“全面加强党 的纪律建设” 的部署 ，强调强化经常性纪律教育，融入日常管理监督 ，促进党员干部增强纪律意识 ，把党 的纪律规矩刻印在心。

　　“大量案例表明 ，党员‘破法’无不始于‘破纪’ 。”中共中央党校(国家行政学院)教授戴焰军表示，唯有把“严” 的要求贯彻到纪律 的前沿、监督的前沿，深化运用“四种形态”，发现苗头就及时提醒纠正，触犯纪律就立即严肃处理 ，做到真管真严 、敢管敢严、长管长严 ，方能帮助广大党员干部知敬畏、存戒惧、守底线 ，更好发挥纪律建设在全面从严治党中的治本作用 。

　　党章是党 的根本大法 ， 是全党必须遵循的总规矩。

　　认真学习党章、严格遵守党章 ， 是加强党的建设 的一项基础性经常性工作 ，也 是全党同志的应尽义务和庄严责任，对增强党 的创造力 、凝聚力 、战斗力具有极为重要 的作用 。

　　此次全会上，习近平总书记向全党提出“牢固树立党章意识”的要求。

　　“党章是管党治党的总章程。”戴焰军认为，每一名党员都应该更加自觉地学习党章、遵守党章、贯彻党章、维护党章 ，用党章党规党纪约束自己的一言一行 。

　　驰而不息推进正风反腐

　　反腐败是一场输不起也决不能输 的重大政治斗争 。

　　当前，反腐败斗争形势依然严峻复杂，遏制增量、清除存量 的任务依然艰巨。

　　在全会上，习近平总书记以“要在不敢腐上持续加压”“要在不能腐上深化拓展”“要在不想腐上巩固提升”为坚决打赢反腐败斗争攻坚战持久战指明方向 。

　　全会强调 ，坚持不敢腐、不能腐、不想腐一体推进 ，更加有力遏制增量，更加有效清除存量 。

　　“一体推进不敢腐、不能腐、不想腐 ，不仅 是反腐败斗争的基本方针，也是新时代全面从严治党 的重要方略 。”清华大学廉政与治理研究中心副主任宋伟表示 ，此次全会强调要做到不敢腐 、不能腐 、不想腐同时发力 、同向发力、综合发力 ，充分反映出党中央对于反腐败斗争的战略思考和系统部署，体现了党中央惩治腐败 的坚定政治决心 。

　　作风建设关乎人心向背 ，关乎事业成败 。

　　2022年是中央八项规定出台十周年。如今 ，八项规定已成为新时代共产党人 的一张“金色名片”。

　　“必须常抓不懈 、久久为功，直至真正化风成俗 ，以优良党风引领社风民风。”在此次全会上，习近平总书记掷地有声的讲话释放出作风建设不止步的鲜明信号。

　　全会对新征程上加强作风建设作出再部署 ，要求“坚持纠‘四风’树新风并举 ，教育引导党员干部牢记‘三个务必’，推进作风建设常态化长效化” 。

　　“当前 ，‘四风’问题隐形变异、花样翻新的情况仍然存在。”宋伟表示，要深刻把握作风建设地区性、行业性 、阶段性特点，充分认识“四风” 的规律性和共性问题，不断加固作风建设堤坝 ，让清风正气在新征程上更加充盈。

　　“风腐互为表里、同根同源 ，不正之风滋生掩藏腐败 ，腐败行为助长加剧不正之风、甚至催生新的作风问题 。”清华大学纪检监察研究院院长过勇认为 ，对于“四风”问题一定要抓早抓小、露头就打，彻查背后可能隐藏的腐败问题 ，将严的基调 、严 的措施 、严 的氛围长期坚持下去 。

　　推动监督体系高效运转

　　健全党统一领导 、全面覆盖、权威高效的监督体系 ，是实现国家治理体系和治理能力现代化 的重要标志 。

　　习近平总书记在全会上指出，党委(党组)要发挥主导作用，统筹推进各类监督力量整合、程序契合、工作融合。

　　全会提出 ，推动完善纪检监察专责监督体系 、党内监督体系 、各类监督贯通协调机制和基层监督体系 ，形成监督合力。

　　“各类监督有各自的定位和优势 ，关键 是协调联动 、优势互补 。”北京航空航天大学廉洁研究与教育中心主任任建明表示 ，要在党委(党组)统一领导下 ，优化各类监督的顶层设计，提高监督效率 ，促进各类监督力量同题共答 ，不断提升监督效能 。

　　巡视 是加强党内监督 的战略性制度安排 ， 是全面从严治党的有力抓手 。

　　习近平总书记在全会上强调 ，要把巡视利剑磨得更光更亮，勇于亮剑，始终做到利剑高悬 、震慑常在 。

　　2022年，在结束对金融单位、部分中央和国家机关集中巡视后 ，十九届中央如期完成党章规定的巡视全覆盖任务 。

　　谋篇2023年巡视工作，公报要求 ，突出政治巡视定位，全面贯彻中央巡视工作方针 ，把“两个维护”作为根本任务 ，把严 的要求贯彻到巡视全过程各环节 。

　　“每一次巡视都 是一次政治体检。”任建明表示 ，新征程上 ，要加强巡视整改和成果运用，做好巡视“后半篇文章”，完善巡视巡察上下联动工作格局。

　　踔厉奋发开新篇，自我革命再出发。

　　踏上新的赶考之路，习近平总书记强调 ：“要坚持严管和厚爱结合、激励和约束并重 ，坚持‘三个区分开来’，更好激发广大党员 、干部的积极性 、主动性、创造性 ，形成奋进新征程、建功新时代 的浓厚氛围和生动局面。”

　　文字记者：高蕾、范思翔、董博婷

　　海报设计 ：赵丹阳

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）